王石:道路与梦想-第38章
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海神广场的地基是南海石油西部公司驻深圳办事处拆迁的两栋住宅楼的楼基，按协议，海神广场建成后，南海石油西部公司将获得其中的部分产权。修改方案的关键在于：建筑高度由180米调整为151米，其建筑面积随着高度的降低而缩水，西部公司愿意接受缩水造成的面积损失吗？
西部公司回答：理解合资公司的处境，但任何修改方案要以不减少西部公司在合同中应获得的产权面积为前提。西部公司开出的条件并不苛刻，但海神公司却无法单方承担缩水面积的损失。一场漫长的马拉松式谈判拉开了序幕。
南海石油西部公司组建于20世纪80年代初，负责北部湾大陆架的油气田开发。资金、技术来源于参与合作开发的跨国石油财团，待油气田产气、油，按比例分成。
这是最早一批对外开放的大型资源性企业之一，有着丰富的国际谈判经验和法律意识。西部公司接受万科“写字楼变住宅楼”的建议，但对于降低层数的方案仍坚持“原合同分配西部的绝对面积不变”的强硬姿态。
总建筑面积减少了，但分配对方的面积不相应减少，这个账万科怎么算也算不过来。谈判再次陷入僵局，无功而返。
正式修改合同是6个月之后。
万科同土地方争取了较好的分配比例，但股东们无意追加投资。万科被迫提出收购包括深圳有色金属、新疆大德等其他3名股东共计60％的股份。三个股东态度非常明确：怎么改都无所谓，但是第一，我们不会再投一分钱；第二，不能降低原有回报。
显然，资金仍然是把这个项目救活的关键。
期间经历无数次的沟通、饭局，还有卡拉OK。协调的结果，最终问题以如下方式解决：
万科同深圳有色金属进行股权置换，万科拿出的股权是旗下有连续盈利记录的银都公司，并用它置换对方的海神股份。
新疆大德作为一个小股东，只占8％的股份，他们表态：愿意听万科的建议，跟着走，出让股票都行。如此配合的投资者，至今仍令我感动。在完成对大德8％的股权收购后，我也表了个态：大德只要在新疆投资房地产，万科一定帮忙。
另有一位股东的交易就不大顺利，合同签了，杯也碰了，卡拉也ＯＫ了，办移交时才发现其股票早已被法院冻结。这家伙在搞什么鬼？结果，又是一番折腾。
收购其他股东的计划完成了，总经理郭兆彬却提出辞呈，理由：失眠，无法接受高档写字楼改建住宅的现实。
新组建的董事会任命万创的莫军为总经理。我提议大姚兼董事长。
大姚却推辞：“活可以干，董事长的压力太大，最好不要兼任。”
此时，王石义不容辞任董事长，姚牧民任执行董事。
海神广场也更名为万科俊园。江苏建安一建的建筑队伍第二次开进了工地，高耸入云的塔吊又隆隆地开动起来。这是1997年的5月，公司要求，1998年12月内装修完成，正式交付客户使用。
宏观调控期间的房地产形势并不乐观，尤其高档住宅市场，这个在当时是中国内地楼层最高，也是最高档的住宅项目能有市场吗？在深圳一家大型房地产企业的业务会上，与会的人们几乎一致判断：俊园将是万科地产走下坡路的标志建筑。
有人替万科捏一把汗，也有人等着看万科的笑话。市场好坏且不说，从风水来看，俊园所处的位置直冲文锦路口，聚不了财。堪舆学上有许多居住环境方面的朴素道理，但我不大相信风水上的聚财之说。问题是广东的消费者相信这套，买房前要请风水大师踏勘。
清华大学建筑系毕业的莫军也请来香港著名的堪舆大师，经过踏勘，大师提议要在俊园大厦的广场前端安放一块镇宅石。莫军组织手下从山东泰山请来一块40吨重的泰山石摆放在俊园大厦广场的前端，俗称“石敢当”。一块泰山石能起多大作用呢？不过是安慰自己罢了。
发售之时，俊园的顶层四套是复式结构，价格达到每套800万元，最抢手！站在顶层俯瞰文锦中路，在坚如磐石的超高层大厦前面，来往的车辆就像移动的火柴盒，哪能构成对大厦的冲力？
超高层建筑的冲动
万科在深圳高端的住宅市场站稳了脚跟。从海神到俊园的转型是万科应对市场变化的一个典型。同时期停工改建的还有天津金刚桥万科高级公寓、鞍山万科东源大厦、武汉万科广场，都成为万科在那个躁动年代的负面案例。
可以说，万科俊园这座超高层建筑记载着万科地产一段特殊而有代表性的经历，一段否定之否定的历程，既在痛苦中否定盲动的过去，同时也诞生了光明的未来。大厦屹立在文锦中路，融入了高节奏、具有南国风味的现代城市景观之中，赞誉接踵而来。
但这只是事物的表象。从经营上看，万科为这种不得不做的否定付出了代价。这种代价在财务报表上的体现就是低效资产。
海神广场1995年开工，因市场问题中间停工，1997年复工，1998年底竣工，净投入人民币2。5亿元，销售利润率6。43％，当年销售率80％；而1996年６月开工的景田城市花园，1998年６月竣工，净投入的资金只有海神项目的1/6，销售利润率29。67％，当年销售率100％。两个项目的对比就很能说明问题。
也许是巧合，万科发展历史的转折都同超高层大厦有关：一座是促成万科股份改制的发展大厦，另一座就是置于死地而后生的万科俊园。具有讽刺意味的是：在第一座大厦上，万科是因母公司缺少资金而受牵连，而海神广场的经营风险和危机则是万科的主动行为造成的。
20世纪80年代末，我就对深圳一些企业盲目投资高层写字楼的行为进行过言辞激烈的抨击，称其不顾市场、不顾财力、欲立丰碑的好大喜功，其建立起来的栋栋高层建筑将成为一座座使企业走向衰落的“墓碑”。可是，就是在这种批判声中，万科也开始投资兴建超高层写字楼，差点加入被我称为“使企业走向衰落的‘碑林’”。我曾在不同场合说过类似的话：同类错误，聪明人不犯第二次，并把自己划入聪明人的行列。但是，在市场面前，一旦不能对市场形势做出清晰的判断，聪明人仍然会犯自己严厉批判谴责过的错误。
放开一步讲，坐落在上海浦东陆家嘴的金茂大厦是目前世界排名第三的超高层大厦，其建筑的形式、内部装修和功能配置均给我留下强烈的印象，说它是一座代表上海乃至中国经济腾飞、代表现代东西方建筑文化融合的标志性建筑，一点不为过。但如果这是企业的投资行为，不能不说带有相当的盲目性，如果与万科的海神项目相比，只是投资规模大小、建筑设计水平高低的差别。从金茂大厦的投资规模和营业收入来衡量，要实现收支平衡可谓前路漫漫。
参加2001年10月上海APEC工商峰会期间，在金茂大厦的咖啡厅，我曾被告之这样一个故事：金茂大厦的立项，除了商业投资考虑外，这座中国第一高楼还将作为改革开放总设计师的生日献礼。
投资兴建世界第几、中国第一的建筑本身就有夸耀的成份，再赋予浓厚的感情色彩，商业上就很容易变形，好在金茂大厦的精髓并不是其高度。小平同志生前是否欣赏送到面前的金茂大厦模型就不得而知了。
从某种意义上讲，超高层大厦是财富和科技结合的化身，是西方工业发达国家的产物，尤以美国为甚。但这种情况到了20世纪80年代，似乎发生了变化。超高层大厦在日本拔地而起，尽管这是个不适合建超高层的国家。但有财富做后盾，即使位于地震带，在探索外太空时代，建筑结构上的问题也自然易于解决得多。
记得80年代末参观日本大成建设总部，目睹该公司设想的建筑，实际上是一座空中城市，古代巴比伦花园的超现代版。当然，印象深刻的还是其高度：1 000米，比深圳最高峰—大梧桐山顶峰还要高出近100米。
据大成建设的接待人员介绍，日本几大房地产开发商都在积极设计超高层建筑。只是持续不景气的经济状况，这些宏伟的超高层建筑方案暂被搁置了。
日本放慢了建设超高层建筑的步伐，并没有妨碍亚洲国家独拔头筹。坐落在吉隆坡的“双子星塔”曾经是世界最高大厦，但这个纪录又能保持多久呢？
1999年“财富论坛”在上海召开。房地产专题分会有位日本森建设商社的代表，这家公司正在筹建超过“双子星塔”的超级大厦，只不过地点不在日本，而是上海浦东毗邻金茂的陆家嘴。进入2001年，北京又提出兴建世界第一大厦的动议，兴建世界最高大厦的角逐竟在中国的城市间展开。
我们曾经头脑发热，盲目追求建筑的高度，迷信高度会为我们创造荣耀和财富，但却因此付出了沉重的代价。可叹的是，这场欲与天公试比高的游戏在中国仅仅拉开了序幕。
转让银都股权
1998年，可谓风云变幻，整个世界都充满了戏剧性：亚洲金融风暴波及拉美、俄罗斯，有蔓延全球之势，香港股市、楼市崩溃、仅次于中信的广国投破产，危机何时了？米高梅的《泰坦尼克号》诱使各国的观众潸然泪下，是世纪之末每个人都想哭，抑或是永恒爱情主题的伟大？长江洪峰岸堤危殆！黄河断水成了季节河！……变幻不定的这一切让人感慨：不是我不明白，而是这个世界变化太快！
气候在变化，社会在变革，置身其中的企业也在自觉不自觉地随着变化而求生存、求发展。就万科来讲，有一件令人回味和有意义的事情，却是不被公司内外明显感觉到的“银都股权的转让”。
万科是走业务多元化而成长起来的新兴企业，但在1993年至1997年的5年时间里，公司经业务架构调整，形成了以房地产为主业的专业公司。而万科控股52％的银都系统是一家总部在香港，下辖青岛、成都、石家庄三地公司的住宅开发公司，1996年利润占万科地产业务的8。39％，1997年上升到10。73％，资产质量优良，是万科地产业务的主力军之一。在进入1998年之际，万科转让银都股权的行为使一些关心万科的热心人大为不解：万科为集中资源开发城市住宅，转卖非房地产公司是可以理解的，现在转让资质优良的房地产公司，目的何在？
万科的房地产业务在5年调整期内得到长足发展，但仍有两个问题急需解决：其一，早期跨地域的地产公司以合资为主，靠筹集社会资金弥补开发资本的不足，但集团公司的直线管理方式同合资公司的管理形式之间的矛盾却越来越突出，集团整合资源优势难以有效发挥；其二，早期的跨地域投资为万科成为全国性企业打下了基础，但这种跨地域带有相当的盲目性，随着公司业务的发展，资源分散的弊端越发显现。
对于第一个问题，万科采取了回购股权的做法，变合资为全资或大比例控股以达到集团直线管理的目的。但这种做法却不适合银都系统，因其下辖的公司仍以合资为主，即使增大控股银都的比例，仍不能从根本上解决问题，就算一定要解决，机会成本未必划算；再从地域分布上看，从深圳溯北而上到沈阳是条纵线，而银都系统所处的青岛、石家庄、成都恰是贯穿东西的横线。答案很明显：转让银都股权比增持股份更有利上述两个问题的解决。
在业务架构完成调整的同时，也伴随着相应的管理架构的调整，这是必然的。转让银都股权的意义远不止于此，�
