我们房地产这些年-第24章

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小区成为那个阶段中国住宅建设的样板。

20世纪80年代，我国城镇住宅建设投资达2600亿元，是前31年的4。6倍，投入使用的住宅面积是前31年的1。8倍。这一时期是住宅建设“量”的猛增阶段，在解决住宅“欠债”问题的同时，也出现了住宅规划、设计和施工偏于粗放、住宅质量不高的情况。对此，老百姓意见很大。

1986年，建设部决定在全国搞几个住宅小区试点工程，目的是通过试点小区的规划建设，带动全国城镇住宅小区事业的发展，为今后住宅建设向舒适、科学、方便等方面发展探索新路。建设部还将天津、无锡、济南三个试点小区列为“七五”国家重大技术开发50个项目之一。试点小区办公室的专家们可谓用心良苦，三个试点城市分别代表了北方、南方及南北方过渡地区三种气候特点，建设规模总计50万平方米。这是一次大规模、多目标的科学实验。

三个小区分别从1986年、1987年开始建设，1989年全部竣工。从小在天津川府新村长大的大学生小强说，他小时候感觉川府新村那种花园式的绿化，比现在天津很多居民区都要好。那时候住川府新村，感觉很有面子。这里可能是天津最早有社区概念的地方，比如小区四周有围墙、有院门，楼与楼之间错落有致，不是那种横平竖直的排列，看上去很新颖。房型本身也很有设计感，60平方米就可以有个三居室，比较适应当年人们的需求。小区的中央地带有个小型广场，也算是“川府”的中心区，居民休息时会聚集在那儿。当时广场上就有很多运动器械，还有在那儿练武术的。广场上有一处室内的活动中心，类似于现在住宅小区的会馆。这些在天津基本上都属于首创。

1989年8月18日，建设部作出了《关于表彰无锡、济南、天津三个优秀实验住宅小区的决定》，授予这三个实验住宅小区技术开发部级奖。8月22日至26日，建设部在济南召开了全国城市住宅小区建设现场会，这是日后被房地产业内人士公认的一次重要会议。建设部领导和全国各省、自治区、直辖市和计划单列市的建委主任，以及部分城市市长共500余人到会，总结交流了三个实验住宅小区的建设经验。各地代表都表示受益很大，纷纷要求参加“试点”。

建设部遂决定扩大试点规模。在此后的十年里，第二、第三、第四、第五批城市住宅小区建设试点工作先后在全国范围内铺开，同时，各省、自治区、直辖市也相继进行了省级试点工作。至1999年，全国部级试点小区108个、省级试点小区420个，建筑面积约为8400万平方米，分布在全国27个省、自治区、直辖市。这些试点小区从当地实际情况出发，继承和发展已竣工试点小区取得的经验，坚持“以人为本”的指导思想，按照建设部试点的要求，依靠科技进步，通过精心规划、精心设计、精心施工、科学管理，实现了“造价不高水平高，标准不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美”的目标。为进一步提高住宅功能质量、工程质量、环境质量和服务质量做出了成功的探索。

城市住宅小区建设试点工作一直到1999年才告结束，时间跨度之长，操纵难度之大，在我国建筑史上是前所未有的。经过数十万试点工作者逾十年的艰苦奋斗，试点工作总结出一系列成功经验，提出了“住宅布局合理化，设计多样化，施工科学化”、“一二十年不落后，三五十年不改造”的指导方针；提出了“三大一小一多”的设计理念，即起居室大、卫生间大，卧室小，储藏空间多；提出了延续城市文脉、保护生态环境、组织空间系列、完善服务系统以及营造宜人景观等建设思想。试点小区，凝聚了人们对未来住房的希望和理想。合肥的琥珀山庄依据其高低起伏的地形，建筑布局随坡就势、错落有致。苏州的三元小区和常州的红梅新村，则巧妙借鉴园林艺术的特点，利用小桥流水，透出一派江南水乡的雅韵。

试点小区建设是一项开创性的工作，在我国房地产业发展史上意义重大而深远。建筑大师、时任建设部试点小区办公室主任的奚瑞林曾作过如下总结：“一批批规划设计好、功能全、质量高、环境美的试点小区落成，新技术、新材料、新设备、新工艺得到广泛应用，对住宅产业现代化起到了引导和示范作用，使我国住宅小区建设从重视数量的发展进入到数量与质量并重的新阶段。居住水平是一个国家科技和综合国力的体现，小区试点建设为我国走向高水平住宅打开了通道。”

这一年，旅游地产也开始在中国起步。

一个景点的落成成为一个对国家未来的美好祝愿。1989年11月22日，当时世界上最大的微缩景区——由香港“中国旅行社”和深圳特区华侨城投资兴建的“锦绣中华”在深圳开幕。“锦绣中华”坐落于风景秀丽的深圳湾畔，占地30公顷。它依照我国的地理版图，将74个具有一定代表性的景点，进行微缩再创造，被人们誉为“一步迈进历史，一日畅游中国”。因此，“锦绣中华”自然就成了我国第一个旅游地产项目，在全国范围内起到了巨大的示范作用。

1989年，万科刚刚进入房地产领域。开发第一个项目天景花园时，万科还是一个杂牌军。王石学的专业是给排水，勉强跟房地产沾点边，担任房地产经营部经理；副经理姚牧民出身戏剧艺术之家；擅长广告策划的冯佳担任项目开发部经理；销售部经理郭兆斌在深圳大学学的是中文专业。统而言之，万科地产的班底基本上是一群“文科生”，后来加盟万科的核心骨干，也以“文科生”居多。

“文科生”们理想主义和浪漫主义色彩浓郁，对盖房子是外行，“毫无经验”，就在卖房子上下足工夫。万科在房地产领域的第一个胜仗，就和一句广告语分不开。“天景花园，深圳住宅的明天。”这句王石亲自构思的广告语，简洁大气，对当时枯燥的市场产生了相当大的感染力。在没有第三方策划顾问机构介入的情况下，万科被动地完成了一次高成本下的自营自销，中国原始的较完善的第一次房地产营销由此而诞生。

天景花园的设计，是中国房地产行业第一次完整借用华侨城旅游区的规划概念，来规划住宅小区。也是中国较早的以概念规划方案与概念规划总体为基础进行公开招标。技术人员第一次与开发商走在一起，与开发商进行沟通对话，开发商介入项目的前期，对项目的定位和规划起着重要作用。

万科进行了非常详细的市场调查研究，他们把深圳分隔为街区，一周一个街区，进行了全方位调研。

商品房开发在我国只有很短的历史，开发商在经营房地产的过程中都会经历由不熟悉到熟悉的过程。万科一开始自然也是不熟悉，怎么办？那就必须向人学习。王石深谙此道。1989年初，为了把天景花园打造成为精品住宅区，万科派出物业考察团，冯佳任团长，一人发了2000块钱，到香港进行见习。这是中国较早的派到香港房地产的考察团。

考察团到了香港后，最主要的任务就是“偷”香港的房地产资料——公寓、工地、成熟的住宅小区，甚至楼书……名为物业考察团，实际上是考察香港的房地产营销。

这一考察团对于香港地产经验的汲取，又成就了大陆地区房地产行业开发的种种第一，譬如：　1989年，天景花园在中国大陆地区首次在工地导入了VI系统，成为第一个进行工地包装的楼盘。

万科售楼的另一个秘密武器是样板房。万科开发天景花园时，深圳房地产市场基本上被几大国有企业垄断，万科初涉房地产领域，便照葫芦画瓢。但万科眼界开阔，不光学习深特发、深房，也把香港经验付诸实践，其中一个最大胆的举动就是在工地现场建起了一套样板房，没想到这间中国最早的样板房，成为万科楼盘销售的法宝。即使到每个楼盘都做样板房的现在，万科的样板房依然是做得最有诱惑力的。

1989年7月22日，香港《文汇报》出现了一版的房地产广告——“天景花园”。

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从进入房地产市场的第一天起，万科就将其品牌的真正力量集中到了小区物业管理上。

王石希望通过物业管理模式的创新，提高产品的附加值。天景花园是作为涉外住宅设计出售的，每平方米4300港元，算是当时的“豪宅”，销售对象主要是香港人、深圳企业老总和私营老板等。

之前做过科教仪器生意的王石，深受索尼电器售后服务的影响。因此，天景花园的物业管理，就成了万科的第一块试验田。据王石回忆，此前，深圳市已有五六家物业管理公司，但效果一般。

需要成功的王石，在1990年8月交房前，向业主承诺：　小区工程垃圾尽快清理，做到绿草如茵、地上不能见一片纸屑、小区内不能丢一辆自行车。而当时深圳很多楼盘交房时，大都未将建筑垃圾清理干净，而丢失自行车更是家常便饭。

万科对其项目的责任不仅是完成建设，而更多考虑业主的长期居住，例如专门推出的“老业主关怀计划”。在天景花园交房后，万科又投资300万为其建造了游泳池。在2001年，万科采取自己投资100万元、业主每户集资5000元的方式对小区建筑外立面、楼道内廊、庭院步道和绿化进行了整改。这些做法都得到了业主的认可和支持。

天景花园证明了物业管理对万科的意义。1989年和1990年，万科深圳的天景花园与旁边一条马路之隔的某个小区同时售楼，价位基本一样。到1996年时，旁边那个小区有居民要卖房子，在交易市场挂牌出售，一个开价6000元，一个开价6500元。牌子挂了几个月，也没有成交。也是1996年，有两个客户要买天景花园的房子，一个开价9500元，一个开价1。2万元。也是挂了几个月的牌子，却没有买成，因为那里没有卖房的……天景花园，万科的处女作，获得了业主和业界的高度赞誉。

此后万科开发的几个项目也取得不俗的成绩，但由于深圳地块的竞争激烈无比，1991年万科被迫转战上海。然而让万科自己都没有意料到的是，上海首战告捷，城市花园、西郊花园的开发先后取得成功。万科由此重新制定了经营原则：　全力发展大众城市住宅。随后，万科迅速在北京、天津、沈阳、深圳推出“万科城市花园”品牌系列，并因此最终确立了中国房地产行业第一品牌的地位。

在这个不适合大干一番事业的阴郁季节，偏偏有人不甘平庸，执著于捕捉变化中的积极信号，寻找机会。

1989年，雄心勃勃的任志强，一直专心致志地忙着华远公司的第一个项目——西单华威大厦，甚至根本不去理会泡沫破灭后的一系列反应。然而，让任志强始料不及的是，国家发出“停缓建”的《通知》，对大型建设项目全部喊停。但任志强没有就此罢手，已经夷为平地的西单岂能让它天天晒日光浴？人不能被尿憋死。对房地产还不甚内行的任志强却精通店铺的经营。于是，他以最快的速度将拆出来的空地改建为小商品市场。这就是后来闻名全国的“百花市场”，也是我国第一个