我们房地产这些年-第12章
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到1983年6月，一个上步工业区已经不够尚志安折腾，面积更大的八卦岭工业区随之开发。
这就是我国最早的工业房地产。
大胆利用资本滚动增值原理，使房地产产品快速进入流通领域，边盖房，边预售，甚至刚设计图纸时就开始进入交易，所谓“卖楼花”。尚志安的开发模式得到了实践的证明，也得到了一些开发企业的效仿和政府部门的高度关注。
锲入中国计划环境下的深圳经济特区，它所萌动的，却是一个崭新的市场经济的苗——深圳试验的第一波冲击，就是“市场”这只“无形的手”带来的。
肇始于房地产市场培育启动期和快速发展时期的商品房预售制度，承担了重要的历史职责。在深圳房地产市场发展初期，鉴于房地产业自身的资金密集性要求及当时历史条件限制，鉴于行业初始诞生时在项目融资上存在的重要困难，为对这一新兴行业给予支持和帮扶，深圳利用体制和政策优势，在国内率先实施了商品房预售制度，使得房地产开发企业的融资渠道迅速拓宽，既降低了房地产业的融资成本，又加快了房地产的销售。开发商获得急需的建设资金步伐加快，资金的回笼过程缩短，单位资金的运作效益提高，房地产业的资金周转加速。商品房预售制度，较好地解决了房地产市场发展初期资金在总量和周期上的缺乏问题，并且逐渐发展成为房地产业进行资本运作的一种经营战略，促进了房地产市场的成长与发展。
1993年7月，《深圳经济特区房地产转让条例》在深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十七次会议上通过。该条例对“房地产预售”做了专门规定，明确商品房预售条件为：“土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；取得《建筑许可证》和《开工许可证》；除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总数的25％，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。”
之后，1993年11月颁布的《广东省房地产开发经营条例》，建设部于1994年制定的《城市商品房预售管理办法》均采纳了深圳的经验，从立法上对商品房预售制度加以确认，深圳成为中国内地最早推行商品房预售制度的城市，为国家全面推行商品房预售制度进行了有益的探索，提供了宝贵的经验。
1983年，证券市场的萌芽已经在深圳酝酿。
资金是所有生产最原始的动力，房地产开发对资金更为依赖。可特区建设初期，没有钱曾经让特区建设者为之深深地苦恼！1983年7月，为了筹集发展资金，深圳宝安县联合投资公司在中国第一次发行了“股金证券”——这实际上是一种“准股票”，在中国销声匿迹了30多年的股票重新回到社会经济舞台。更重要的是，它为深圳未来成为中国两大金融市场播下了最早的一粒种子。
7月25日，宝安县联合投资公司在《深圳特区报》上刊登招股启事：“欢迎省内外国营集体单位、农村社队和个人〈包括华侨、港澳同胞〉投资入股，每股人民币10元。实行入股自愿，退股自由，保本付息，盈利分红。”股东的亲属有股份继承权，股份转让权。公司经营所得赢利除做扩大再生产和经营保证基金外，50％做股金分红，每年结算公布一次，分红一次，股东所得股金红利属合法收入，受法律保护。县财政投入200万元，作为国家控股资金。
公司一成立，就已接受17。1万股入股，入股金额171万元。
深圳宝安县联合投资公司发行股票的消息传出后，全国20多个省、自治区、直辖市均有来函询问和商谈业务，不少人直接寄来入股款项，一些华侨、港澳同胞也要求入股，当地的几位农民也认购了1万元。不到一个月，入股金额已达298万元，最终募集450多万元资本。
到1993年年底，公司已获利15。7万元。公司从利润中提取5万元进行了首次分红，让买了股票的人们喜上眉梢。
这家公司就是今天名震全国的房地产企业——深圳宝安集团的前身。1991年6月30日，该公司改制后股票在深交所挂牌上市，股价曾一路攀升。
在中国改革开放的历史上，深圳宝安集团被认定为国内第一家公开发行股票的企业。
1983年，“经租房”这个词，非常醒目地进入了我们的视线。
所有“经租房”问题的形成都要追溯到1958年。当时，为了解决城市住房紧张，中央政府决定将城镇居民手中超过一定面积的私房强制性地收归国家“经营租赁”，说白了就是由国家向私房房主付以少量租金，逐步“赎买”私房房主的产权，此即所谓“经租”。经租房与大跃进、人民公社、公共食堂等有相同的时代背景，是政府想通过社会主义改造以实现全面公有制来解决当时城市居民住房紧张的一种极“左”的方式。
可想而知，私房就这样被逐步“改造”成了公房。
“经租户”梁景禄的父亲新中国成立后在北京东华门一带经营餐饮业，赚到一笔钱后，就在东四买了两处房产。当时，投资房产被称为“吃瓦片”。梁家两处房产分别是1956年冬和1957年初买下的。没住上两年，1958年的“国家经营租赁”政策开始实施，梁家因房子面积累计大于225平方米而被收归国家经营租赁。梁景禄分析说，当时卖房子的人可能已经听到风声，才把房子卖给他父亲。梁父眼看半生积蓄换来的房产转眼就被国家“经租”，懊悔莫及，不久郁郁而终。
在北京，有24万户居民的私有房产被“经营租赁”，原因在于他们的住房面积超过了225平方米，而不少城市贫民却连一平方米也没有，大雪天也住在窝棚里。在当时中国人的传统财产观里，政府的这种改变产权归属的做法无疑是正义之举。
在“文化大革命”岁月，私房出租、出售，都被列为“资本主义”倾向，遭到彻底剿灭。
这样，在中国，房地产这“不动产”，真的变成“不动产”——不能流通了！
中国的房地产“凝固”了，“冻结”了。
中国的历史车轮隆隆驶进改革开放的年代。到了20世纪80年代初，一切都在悄悄发生着变化。
招商引资成为各级政府的中心工作。要吸引海外投资，一个重要前提是必须让海外华人、华侨相信中国政府是尊重私人财产权的，否则来大陆投资就成了一种冒险。华人、华侨在50年代被国家经营租赁的房产能否发还，成为一个可能影响改革开放大局的问题。
这件事牵涉北京、上海、广州、南京、武汉等几乎所有国内大城市里至少上百万户人的利益。在很多年里，他们中的很多人成了住房极其紧张的“特困户”，甚至无处栖居，流落街头。今天，他们中的一部分人突然发现，曾经被国家“经营租赁”的祖屋，其所有权其实从来也没有被剥夺过。换言之，他们有足够的理由去要回本属于自己的财产，或者至少对这些长期被占用的财产给出某种补偿。于是，他们中的一部分人以各种方式开始了讨回祖屋的行动。
长期埋藏于历史和话语地层深处的“经租房”问题一旦被发掘出来，人们就发现它身上纠缠着巨量的历史和现实利益。
党中央、国务院高瞻远瞩，1982年10月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅《转发〈关于落实华侨私房政策座谈会纪要〉等三个文件》（中办发〔1982〕38号文件），1983年11月3日，中共中央办公厅、国务院办公厅转发国务院侨务办公室和城乡建设环境保护部《关于落实华侨私房政策情况的报告》（厅发〔1983〕121号），两个文件都明确指出，落实华侨私房政策，是当前落实侨务政策中一个突出的问题。要求各级党委、政府必须进一步采取有效措施，抓紧落实。
广东一向敢开风气之先，经过各方面力量的争论权衡，经租房问题首先在广东突破。广东省应清退1958年至“文化大革命”期间挤占华侨私房的任务占全国任务的35％，省委、省政府把这项工作作为落实侨务政策的大事来抓，限期在1983年底完成。1983年7月17日，广州市人民政府批转市房管局《关于落实私房租金政策问题的报告》。广东将经租房中的部分侨产房发还给原业主，一方面当然要归功于当地政府勇于创新，勇于用“三个有利于”标准来判断具体工作的得失，排除各种干扰，解决历史遗留问题，为招商引资这个中心工作创造条件；另一方面，经租户团结一致，通过侨办、侨联等组织坚持不懈向政府反映问题，也是经租房问题得以解决的重要原因。
广东省发还侨产经租房的目的是为了让海外华人、华侨树立回祖国大陆投资的信心，但是这个政策带来的连锁反应却是他们始料未及的。
首先是兄弟省市同行的不满。省里领导指示，广东发还侨产经租房的相关文件一律不得公开。倒不是文件本身有什么见不得人的东西，只是他们承受的压力太大，其他地区的同行多次向建设部反映，广东的做法让他们的工作很被动。他们之所以如此谨慎，也是出于保护经租户的利益，一旦国家对广东的做法叫停，最终受害的还是经租户。所以此后多年广东方面一直对经租房政策保持低调。
买房除了自己住，还要传给后人，这是古今中外共同的消费心理。没有几代人的财富积累，经济繁荣就是无本之木。经租房户的遭遇，对房地产投资需求的潜在影响不可低估。有识之士指出，没有安全感的城市，就不是诚实劳动者安居乐业的地方。
经租房的历史背景和演变态势，折射出中国现代化进程中的顿挫、坎坷，也预示着中国现代化进程的各种可能的前景。
1983年，人们的现代产权意识迅速苏醒。
检索历史，我们发现，现代产权意识其实不是什么新东西。购房置地是中国人的老传统，这个传统甚至穿越意识形态顽强地生存到新中国成立后。直到1957年，北京仍然存在地下房地产交易市场。前文提到的“经租户”梁景禄的父亲在东四的两处房产，就分别是1956年冬和1957年初买下的。改革开放之前，房地产经纪活动被列为八种投机倒把行为之一，是被打击和取缔的对象。
1978年之后，国家对经纪活动的限制开始松动。随着房地产交易量的上升，一些城市出现了自发组织的半地下的住房交换、租赁市场。这些市场出现在马路旁、天桥下、广场上等人口聚集的地方，是闲散经纪人活动的主要场所。上海复兴中路上海跳水池对面、淡水路附近及苏州养育巷半仙弄的房管局房产交易所门前，都曾是有名的民间房屋交易市场。复苏的房地产经纪已在加快房地产有效流转、改善人民居住条件等方面显示出积极作用。
但是，复苏时期的房地产经纪呈现规则缺失、行为失范、组织松散、整体服务水平较低等特点。1983年12月17日，国务院颁布《城市私有房屋管理条例》（国发〔1983〕194号），明令“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动”。
这一条例的另一个贡献就是规定了房屋产权登记制度。此后，各地房地产产权交易机构纷纷挂牌成立。到1990年，全国基本完成了房屋所有权登记工
